LaSalle Investment Management puso a la venta Condor House, un edificio de oficinas de siete pisos frente a la catedral de San Pablo en Londres, por 130 millones de libras (US$256 millones) hace seis meses. El edificio se vendió en alrededor de 117 millones de libras, 10 por ciento por debajo del precio de oferta.
Los valores estimados de los inmuebles cayeron a un ritmo récord en noviembre y los contratos de derivados de propiedades comerciales indican que los dueños de oficinas, centros comerciales y almacenes británicos pueden sufrir sus mayores pérdidas anuales en más de un cuarto de siglo.
“El mercado del Reino Unido se está desmoronando’, dijo Peter Hobbs, jefe de investigación en Londres de RREEF Real Estate, una filial de Deutsche Bank AG que gestiona alrededor de US$100.000 millones. “Hay el riesgo de que este bajón cíclico se convierta en algo peor’.
El mercado de propiedades comerciales de Gran Bretaña, de un valor de 700.000 millones de libras, tendrá un desempeño peor en 2008 que el resto de Europa, Estados Unidos y Asia, dijo Hobbs. El descenso se está acelerando según los bancos establecen pautas de préstamos más estrictas en todo el mundo después de pérdidas de más de US$90.000 millones por inversiones hipotecarias en Estados Unidos. Jones Lang LaSalle Inc., el segundo corredor de bienes raíces comerciales más grande del mundo, calcula que las transacciones en el Reino Unido se desplomaron 60 por ciento durante el último trimestre de 2007 a alrededor de 5.000 millones de libras.
Los propietarios de edificios pueden registrar pérdidas de al menos 11 por ciento en 2008, según los precios de contratos de derivados vinculados con índices compilados por la firma de investigación Investment Property Databank Ltd, de Londres.
De producirse, el descenso sería el máximo desde que IPD introdujo su índice anual de retorno total en 1981, el cual combina datos de ingresos por alquiler y cambios en los valores estimados. El índice referencial cubre 200.000 millones de libras de inversiones y excluye deuda, lo cual puede multiplicar los aumentos o descensos en el valor de la propiedad.
“Hay un elemento de histeria’ en el mercado, dijo William Hill, jefe de Schroder Property Investment Management, de Londres, la cual supervisa 10.000 millones de libras. Añadió que conforme los fondos se ven obligados a vender edificios para reembolsar el dinero de los inversionistas, encontrar un comprador a un precio lo bastante alto es como “agarrar una anguila’.
Westfield Group, el mayor propietario de centros comerciales, canceló planes la semana pasada de vender el 33 por ciento restante del U.K. Shopping Centre Fund, de 530 millones de libras. El fondo tiene 25 por ciento de los centros comerciales de Belfast, Derby, Dudley y Tunbridge Wells.
British Land Co., el segundo fondo de inversión inmobiliaria más grande del Reino Unido, abandonó en octubre los intentos de vender una cuota en Meadowhall Shopping Centre, propiedad situada en las afueras de Sheffield en el norte de Inglaterra. La firma redujo el valor de la propiedad en 79 millones de libras a 1.580 millones de libras el mes siguiente.
Los tasadores redujeron los valores comerciales en una cantidad sin precedente de 4 por ciento en noviembre, aumentando el descenso cumulativo de 11 meses a 7,8 por ciento, informó IPD. En el último colapso del mercado de la propiedad, los valores cayeron 27 por ciento de 1989 a 1993, ambos inclusive.
La mayoría de los inversionistas dicen que este bajón es diferente del de la década de 1990, cuando el mercado se vio acorralado por una recesión económica, crecientes tipos de interés y un exceso de oferta a raíz de la bonanza de la construcción en la década previa.
A comienzos de la década de 1990, el aumento de la deuda y del número de oficinas vacantes causó las bancarrotas de compañías como Olympia & York Ltd., de Paul Reichmann, que emprendió la construcción de Canary Wharf. El distrito de negocios y comercio minorista ahora comprende los tres edificios más altos del Reino Unido: One Canada Square, HSBC Tower y el Citigroup Centre.
British Land compró en 1996 la urbanización de Broadgate junto a la estación de ferrocarril de Liverpool Street en la City, como se conoce al distrito financiero de Londres, después de que la promotora inmobiliaria Rosehaugh Plc quebró y su socia Stanhope Properties Plc tuvo dificultades financieras.
A diferencia del periodo de 1989 a 1992, la demanda de los inquilinos nuevos es “vigorosa y las tendencias del crecimiento de los alquileres son positivas en la mayoría de los mercados’, dijo Cliff Hawkins, quien supervisa el fondo Triton Property, de UBS Asset Management, de 2.380 millones de libras.
Los alquileres comerciales subieron a un ritmo promedio de 0,4 por ciento desde el comienzo de 2006, de acuerdo con IPD, lo que refleja la salud de la economía británica. La escasez de oferta ha convertido a Londres en el sitio más caro para alquilar una oficina, calcula la inmobiliaria CB Richard Ellis Inc.
Fuente: Bloomberg
